文：任泽平团队
导读
当前的房地产形势可以概括为：政策环境已接近2014年最宽松阶段，但形势严峻性为1998年房改以来之最，已经严重拖累中国经济、就业、地方财政和金融稳定全局，这是周期性和政策性因素叠加的结果，需要采取更大力度的救市措施，否则存在落入日本“失去三十年”陷阱的风险。但办法总比困难多，只要采取实质有力措施，中国房地产还有较大发展空间。
2024年上半年我国各级政府部门积极优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，尤其在经营性物业贷、调降房贷利率、降低购房首付等政策方向发力，同时上海、广州、杭州、西安等城市放松限购。截至年中，政策环境已接近2014年最宽松阶段。
但地产行业表现不佳，主要受限于三大因素：1）金融机构对涉房类信贷仍持偏谨慎态度，各类房企合理融资需求落地难；2）需求端疲弱，房地产处于周期筑底阶段，资产价格预期下降，叠加居民收入预期下行；3）部分城市房地产项目纾困进度较慢，拖累信心恢复。
房地产是第一大支柱行业，关系六十多个上下游行业、几千万人就业，同时房地产是居民最大财富，关系消费信心。房地产稳，则经济稳，就业稳。
当前房地产市场供求关系发生重大变化，2024年下半年房地产形势如何？如何破局？我们对2024年下半年房地产市场进行了情景分析。中性情景下：2024年底，商品房销售面积同比-17.1%；新开工面积同比-19.3%；竣工面积同比-17.9%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-9.1%。
我们认为中国房地产市场仍有需求空间，如果措施有力，中国不会重演日本“失去的三十年”，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，但是需要尽快促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。
短期看，下半年需要更大力度的增量政策，扭转当前的严峻局面，三招可救地产：
1）组建3万亿以上的大型住房银行，利率要低、期限要长、规模要大，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果；
2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市应抢抓“金九银十”的时间窗口率先放开郊区和大户型限购以提振人气；
3）持续降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。此外，还可以考虑完善多孩家庭购房支持政策。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合的有力措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
目录
1形势：房地产市场仍处筑底阶段，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政
2 政策：下半年政策表述积极，储备并适时推出新一批增量政策
3 预测：2024年下半年房地产市场情景分析
4 救楼市的必要性：房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业
5 短期三招可救地产
正文
1形势：房地产市场仍处筑底阶段，第一大支柱产业拖累经济恢复和地方财政
2024年上半年全国楼市延续调整，政策持续松绑，重点指标降幅持续收窄但房地产成交恢复进程仍相对缓慢，主因为居民房价、收入预期偏弱、库存持续累积等。
新房销售方面，短期居民购房信心和能力暂未恢复，市场仍处筑底阶段。根据国家统计局数据，2024年1-6月全国商品房累计销售面积4.8亿平米，同比下降19.0%，降幅相比5月末收窄1.3个百分点； 全国商品房销售金额累计4.7万亿，同比下降25.0%，降幅也较上月末收窄2.9个百分点。从百强房企看，2024年1-6月百强房企销售总额为2.1万亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。百强房企的销售操盘金额门槛较去年同期降低41.4%至33.2亿元。
二手房销售方面，二手房市场复苏信号明显优于新房市场。根据我们监测，2024年1-6月重点17城二手房共成交4082.6万平，较去年同期下降12.6%，降幅较上月收窄了4.2个百分点。从单月看，2024年6月监测重点17城二手住宅成交750.9万平，环比上升0.2%，同比上升12.9%。6月二手房成交表现突出，环同比均正增长，且同比结束“四连跌”转正，同比增幅创年内成交新高。
当前二手房分流住房需求，是政策、周期等多因素催化下的短期现象。根据中指院数据，从占比上看，2024年1-6月二手房销售面积占总销售面积的比重为26.3%，较2023年全年提升3.8个百分点。近三年来6月份国内商品住宅现房销售面积占比逐步提升，2022年6月二手房销售占比仅为15.7%。二手房分流新房需求主要原因是：1）5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，部分政策直指二手房（如：非沪籍单身购买二手房 范围扩大至外环内）政策效果逐渐显现；2）居民改善住房品质的意愿增强，卖旧才能买新，居民由需求方转为供给方，二手房挂牌量持续上行。3） 二手房市场处于以价换量阶段 ，叠加无交付担忧，核心区域的二手房更受青睐。
价格方面，2024年上半年70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增速持续为负，新房价格仍在筑底阶段。根据国家统计局数据，2024年6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点，是2024年上半年的首次降幅收窄。
库存方面，2024年上半年我国房地产行业面临“存量房产消化”问题，6月国常会明确提出“去库存”以来，政策效果稍有显现。截至2024年6月30日，我国14个样本城市待售面积合计8147.3万平，同比增长0.8%；去化周期平均15.2个月，同比增长了4.8个月。从重点城市看，截至2024年6月30日，北上广深去化周期分别为26.6、8.1、18.4、21.1个月，除上海外三城去化周期处较高水平。环比5月同期分别变化了+0.92、+0.26、-2.54、-2.34个月，可见5.17新政后各地方新政跟随释放，对广州、深圳库存去化有一定帮助。同比去年，北上广深去化周期分别变化了+10.64、+3.88、+3.41、+7.71个月，一线城市库存整体情况仍需去化，全面放松依旧是大势所趋。
2 政策：下半年政策表述积极，储备并适时推出新一批增量政策
2.1宏观经济政策：下半年改革发展稳定任务很重，宏观政策要持续用力、更加给力
宏观经济方面，2024年上半年受制于严峻外部环境，我国经济修复步伐放缓，政策仍有发力空间；2024年上半年我国GDP同比增长5.0%；其中二季度实际GDP同比增长4.7%，增速比一季度有所回落。
三中全会对宏观政策表述积极，7月召开政治局会议，表述更为积极：“下半年改革发展稳定任务很重”，“宏观政策要持续用力、更加给力”，“及早储备并适时推出一批增量政策举措”。新旧动能转换阶段，仍需要保持一定的经济增速，在发展中解决问题。建议继续降准降息，降低实际利率。大国货币政策应以我为主，稳经济、稳就业是第一目标，不用担心汇率掣肘和长债利率过低。经济转暖后，汇率和利率自然恢复到正常区间；2024年下半年，可通过财政扩张扩大总需求，同时加大对新经济、新质生产力的支持力度，货币配合，迅速、大力、重落实。解决就业、提高工资和收入预期，畅通“消费——生产”循环，提高微观主体活力。
1）财政政策方面，总量上，财政适度加力。今年广义财政支出规模为“4.06万亿赤字规模+3.9万亿地方专项债+1万亿新增不列入赤字的超长期特别国债+1万亿去年四季度发行的特别国债+PSL”。节奏上，上半年发行速度进度偏慢，预计后续将加速。去年增发1万亿特别国债资金已全部下达，专项债发行偏慢，截至7月底，新增专项债发行17749.39亿元，发行进度仅快于2021年。
我们预计财政政策在三、四季度提速：一是，据发改委，“推动所有增发国债项目于今年6月底前开工建设”；二是，下半年专项债有望加速，稳增长推动下，三季度有望成为专项债集中发行窗口期。三是，下半年超长期特别国债或逐步投入，形成增量；超长期特别国债目前已研究起草方案。
2）货币政策方面，722降息标志着新一轮宽松周期和稳增长周期，企业融资和居民信贷成本稳中有降。2024年1-2月货币政策偏宽松，以稳定增长动能和微观预期为主，包括降准0.5个百分点、下调再贷款再贴现利率、下调5年期LPR 25bp；3月起央行未再开展总量宽松操作，政策重心转向稳定长期利率，政策特征微调为中性。7月22日OMO、LPR、SLF统一下调10bp；7月25日央行宣布MLF降息20bp，月内两次开展MLF操作实属罕见；同时，国有六大行宣布下调存款挂牌利率，根据存款期限下调10-20bp不等。虽然经济仍面临多重目标约束，但可以看到政策积极腾挪空间，释放明确稳增长信号，提振市场信心。
2.2 房地产行业政策：消化存量、优化增量，收购存量商品房用作保障性住房
房地产政策方面，中央层面，2024年上半年房地产政策主基调延续宽松，多部委多次明确房地产政策优化方向，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。5.17监管部门出台“一揽子”新政，四箭齐发：降首付比、下调公积金贷款利率、取消商贷利率下限、拟设立保障性住房再贷款3000亿元，对市场预期产生了明显带动。6.7国常会再提“去库存”，为市场释放了更加积极信号。7.18三中全会就租购并举、因城施策放松限购、房地产税、人地挂钩等方面，提出构建房地产发展新模式最新政策方向。
需求端，各地方政策持续落地。根据我们监测，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。限购方面，多数城市限制性政策完全放开，目前四大一线城市均放开了部分区域住房限购，上海放松了外环内二手房，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购，大部分二线城市全面放开限购。限贷方面，5.17政策后一线城市均下调了首付比例和房贷利率，其中广州首付比例降至首套15%、二套25%，下调力度是四大一线最高。
供给端，房地产融资方面，2024年上半年，监管部门建立房地产融资协调机制，并反复强调完善机制、紧抓落实。1月12日，住建部、金融监管总局要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房企与金融机构精准对接。2024年2-6月住建部等部门在多个会议、通知中均强调房地产融资协调机制。“白名单”机制对改善房地产企业信贷端资金流入起到了一定作用。据国家金融监督管理总局，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。随着中央层面对满足房企融资的一再强调，对民营房企和混合所有制房企融资有望得到实质性加强。
3 预测：2024年下半年房地产市场情景分析
展望2024年下半年，在宏观大环境仍存在不确定性的情况下，我们综合考虑多个维度，如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等。以2024上半年已有数据为基础，采取乐观、中性、悲观三个视角去呈现未来房地产的趋势如何。
中性情景下：2024年预计供需整体仍将双向收窄，商品房销售面积同比-17.1%；新开工面积将继续低位徘徊，预计同比-19.3%；竣工面积受制于22、23年新开工面积下滑，竣工储备规模缩水，预计同比-17.9%；开发投资额受销售、融资复苏进度制约，预计同比-9.1%。
1、乐观情景
宏观经济：2024年下半年，超预期利好政策出台，如多次降息、降准、经济步入内外需增长动能转换期，发展面临的内外部环境和条件明显改善，GDP增速回归稳步上涨区间，居民收入预期改善。
房地产行业：
1）需求端，以核心一线城市为首，中国全面取消限购，存量首套、二套房贷利率大幅降低，公积金贷款额度进一步提高，居民观望情绪扭转，扭转房地产价格预期，销售明显提升。
2）供给端，优质房企融资端利好政策加码，房企融资“白名单”快速落地且效果明显，不同所有制房地产企业的合理融资需求得到充分满足，各地停工项目处置明显提速，组建住房银行解决房企库存问题。3000 亿保障性住房再贷款落地效果明显，后续再贷款资金总量持续加码，再贷款资金成本继续下降，收购了开发商的土地和商品房库存，并构建“保障房+商品房”的双轨制住房供给体系。各地土拍规则全面放宽价格限制，多数房企信心恢复，拿地积极性上升。
2、中性情景
宏观经济：2024年下半年，经济政策保持当前节奏小幅加码、缓慢放松。降息降准与2023年全年幅度相近，无超预期大幅放松，2024年全年中央财政维持去年同一赤字率水平，2024年经济维持当前景气度水平不回落，居民收入逐步企稳。
房地产行业：
1）需求端，房地产调控政策延续宽松状态，但无超预期放松，如一线城市外围区域、大户型豪宅限购逐步放松，低能级城市发放购房补贴，部分居民置业意愿有所修复，房地产价格预期小幅改善。市场分化式复苏，人口流入的核心城市销售小幅回暖，但大部分人口流出、供给过剩的城市房地产市场仍然低迷。
2）供给端，纾困房企融资政策方面，如融资“白名单”及3000亿保障性住房再贷款陆续落地，积极信号明确但无超预期加码。不同所有制房地产企业的合理融资需求得到基本满足，部分城市停工项目处置情况缓解，优质房企投资拿地信心修复。保障性住房开发贷款、“平急两用”公共基础设施建设贷款以及城中村改造专项借款配套资金持续落位。“三大工程”为2024年下半年固定资产投资提供新增量，但实际拉动有限并未超预期。
3、悲观情景（需要说明，此情况发生概率较低，但是也要防止硬着陆风险，防患于未然）
宏观经济：
深蓝财经，影响有影响力的人。创立于2011年，发源于深蓝财经记者社区，关注资本市场、公司价值、财经传媒行业，是国内领先的财经新媒体。