楼市很冷淡，不少人缺乏信心。 说是情绪的底部，倒不为过。
市场有两个表现：
第一，有部分人开始提前还贷了。
感觉一夜之间，都在说钱包瘪了，有钱的也保守的去还房贷了。
第二，政策放松仍然在挤牙膏，一点点放。
5月份的政策密集，很多城市都放完第一轮了，6月份到现在，天空仍然有城市在飞放松的子弹，普遍还是在等。
毕竟，子弹打完，要飞一会看看效果。
不过我觉得，现在政策放出来之后，效果并不好，好多子弹都打偏了。
我只做出我个人的分析，大家自己去判断。
第一个是限购。
目前一二线的限购基本上对外是没有放开的，对家庭第二套也是限购的比较严格。
比如成都，苏州，这两个城市已经上半年都放了多轮政策， 但是二套仍然需要七成， 去付七成买二套的家庭，基本上很难上车。
5月下旬之后，政策开始偏向改善，但实际很多改善需求释放不了，因为改善要先卖一套，才能再买一套，这操作起来是非常费时费力，也存在不少摩擦成本。
毕竟买房子不像买股票，需要时间，房价如果在上涨期，总成本根本不是看得见的摩擦成本，而是看不见的机会成本。
从5月份开始，的确已经明确指出要扶持改善。但是改善怎么定义呢？
这没有一个标准，家庭有一套再买一套算改善吗？大家可以说说，我估计很多城市也不好把握。
这导致一二线城市根本很难操作改善性需求。
拿深圳举例，三四年前一个权威数据，无房跟有商品房的比例大概是9:1。有商品房的人里面87%的人只有一套房。
这群人要换房，要改善的话，是最容易激发需求的，但是因为深圳的二套首付比例要7成，这的确很难操作，很多人已经改善不起。
大不了就是楼梯房再挤挤，差一点的学区先用着呗。
像深圳这样的城市，本身就供不应求，再加上现在每个月2000套的不正常冰冻期，这会导致深圳的政策一旦有利好，尤其是改善需求决堤，一定存在报复性反弹。
因为住房本身存在折旧，存在居住需求，特别是学区的需求。大家应该懂我说的意思吧。
所以，回头来说，我认为在现在的政策框架下，其实还是倾向于扶持刚需。
我们之前就说过，指望刚需来买房，这不现实，刚需是跑的最慢的，后知后觉，行情好的时候都慢几拍，更别说现在行情低迷之下了。
那必须要表示“兄弟你先上，我垫后”。
最近成都新政之后，好多人说放盘量一下增加了两万多，说投资客要抛盘了，我们 也早就驳斥了这种观点。
随便一想就知道不可能，新政之后，挂牌是一定会增加，因为增加了一批房票，也增加了一批二手房房源。
过去那么多人想改善也改不了，好多换房的家庭，也只能挂牌出来卖一买一啊，不然没法换啊。再加上本身成都现在市场非常活跃，房价想跌不现实。
现在这个时候，对买家来说，因为挂牌量的上涨，反而存在议价的空间，有上车的机会。
所以我就觉得吧，现在放出来的子弹，在一二线城市，还并没有激活需求端。
大量的人有钱买不到房，换不到房，这是客观事实。
至于他们想不想买，那是另外一码事。
第二个是限售。
限售是为了加速二手房流动性，但是当前的形势下，这个政策加速了二手房抛售，我们在之前的文章也做过详细的分析。
因为好多改变限售的城市，同时也存在限价。
新房有限价，很多人有打新资格的，必然优先去打新，对二手房不太会关注。
但是你没有取消限价，却先取消限售，在楼市低迷的情况下，那之前大伙买的房子一到限售期，就自然挂牌出来卖掉，然后再去打新，这不就显得更有利可图了呀。
同时在限购放松的情况下，很多改善客户突然有房票了，也想抛售二手房来换房子。
像杭州，新政里面专门想刺激二手，新房要“落户+2年社保”或者“不落户+4年社保”；而二手房，落户就能买，不落户的话只需要1年社保。
想把没有有新房房票的这群人，尤其是外地客激活，消化二手，那是真的低估了外地投资客的头脑，也高估了本地买不到新房，去买二手的购买力了。
杭州过去一直涨，很多人心理的确不踏实了，包括我自己也是。
年初很多人就整理过一张限价地图，说白了，就是告诉大家买房标的，现在，杭州很明显打新会更安全。
记住！在市场环境不好的时候，投资会更保守，风险会是第一考究因素。
所以，我认为过去并没有达到预期目标， 很多城市的政策依然非常保守。
房地产的历史就是政策与市场博弈的历史，也是跟经济周期博弈的历史。
过去，经济越不好，房价越高，政策越松；
经济越好，政策越紧，房价越不会涨。
所以说，房地产是政策市，他不是经济市。
政策是看得见的手，房市是看不见的手，看得见的手经常干预看不见的手，从过去的历史看，胜率是倾向于政策，因为政策有灵活度，不达目标就可以逐步加码，直到达成目标。
所以房地产永远是看得见的手，打败看不见的手。
政策目前之所以保守，还是因为有四个字，楼市要扶起来，我告诉你，仍然有一千种手段，牌还只是杠杆出。
毫无疑问的，就看政策怎么发力。 不发力的话，楼市还是以稳为主，发力就有结构性行情。
我的观点向来有点枯燥，有点绕，没看明白希望你看两遍。
我也知道以上的观点，有些人肯定没有理解，也会觉得不对，互联网上需要谩骂发泄的人实在太多了，我都怕了，反正网上说话不要负责。
因为现在只要谁说扶持房地产，说房价可能不会跌，就有人受不了，说不会的，说没韭菜了。
然后说“这次不一样”。
我观察楼市，股市十几年了，我没见过任何一次是一样的。
这次不同了（this time its different）， 是逆向投资大师约翰邓普 顿说过的，投资中最昂贵的四个字。
太阳底下没有新鲜事，人们从历史中学到的唯一教训，就是从来不吸收教训，从来喜欢用“这次不一样”看待每一次历史事件。
这次不一样，但每一次都会过去。
坏情绪有时候像病毒一样，会过度传播。
互联网信息太杂，希望每一个人都有自己的逻辑和判断。