来源：观点
一幢烂尾楼，藏着企业兴衰与楼市周期。
3月3日，珠海横琴深蓝视界广场第三次流拍。
据京东司法拍卖平台显示，本次起拍价定为11.8亿元，较首次拍卖下调1.2亿元，尽管吸引了30人关注、2979人次围观，但直至竞拍结束，仍无一人报名出价，项目再度陷入无人问津局面。
经过三次流拍，这座曾被寄予“横琴智慧产业地标”厚望的综合体资产价值已断崖式下坠。
根据评估，2024年7月3日，整宗土地使用权及在建工程的房地产市场价值总值为22.38亿元；可截止2025年11月11日，该项目整体评估价值降至16.75亿元，一年缩水5.66亿元，降幅25.3%。
从高光拿地到仓促停工，从高调入市到连续流拍，深蓝视界广场的命运似乎也在映射着房地产行业的周期性兴衰。
风口上的“产业明星”
2018年拿地至今走过八年，2022年底停工烂尾至今已超过三年，珠海横琴深蓝视界广场的盘活之路仍遥遥无期。
2018年，珠海横琴新区正处在粤澳合作深化的起步期，土地市场热度攀升。在这一年的珠海市土地供应计划中，横琴新区、保税区计划共计供应563.32公顷，较2017年增长了58%。
此时中星微瞄准了珠海未来的发展前景，并选择将中星微南方总部基地落地于此。
2018年5月，中星微置业有限公司以楼面价4000元/平方米、总价约6.7亿元，摘得横琴中心大道东侧一宗综合产业用地，占地面积6.55万平方米，计容建面16.67万平方米，规划为办公、人才公寓、商业及数据中心于一体的智慧园区。
按照规划，该项目总建面约25万平方米，由10栋建筑组成，包括4栋人才公寓、6栋办公楼，以及约8300平方米情景式商街。
根据《深蓝视界广场项目月度工作小结》，早在2022年12月31日，项目在建工程已停工。截至目前，4栋人才公寓主体架构已封顶，外架拆除完毕，工程形象进度约30%，未交付；三栋办公楼已完成混凝土浇筑，外架拆除，整体工程形象进度约40%-65%；剩余的商业部分工程形象进度也约30%-95%。
这也就意味着，后续受买人还必须投入一笔不菲的资金用于项目建设。但相比后期的资金投入，项目用地限制条件或许才是令意向者不敢轻易入局的关键所在。
当时，为了符合横琴产业定位，地块设置的竞拍条件颇为严格，属于“定向限售”两大条件。其中，办公部分限制销售比例为50%，30%由企业自持，满五年且满足合作内容后可申请核准销，20%只限销售给关联单位。
人才公寓部分可分户办理产权证，仅限于销售给受让人及其关联企业相关员工，外籍员工不受限制，公寓整体验收6年后方可对外转让。此外，受让人在横琴十年内不能进行股权变更，不可转让土地使用权或以股权转让形式间接转让土地使用权和地上建筑物。
据观点新媒体查阅，该项目人才公寓的其中一栋早在2022年7月便得预售证，可售126套住宅，涵盖68-83平方米的2-3房小户型，备案均价约3.8万元/平方米。而该月，中星微也想市场推出了“2字头”的产品广告。
但据珠海预（销）售专网显示，目前公寓全部处于“查封”状态。同时，项目现登记产权人为中星微置业全资控股子公司珠海中星微科技发展有限公司。据企查查显示，珠海中星微科技被执行总金额11.38亿元，法人代表陈玉泉已被限制高消费。
商办启示录
深蓝视界广场并非孤例。
2025-2026年，珠海多宗商办、综合体项目进入法拍市场，普遍呈现高评估、低起拍、多次流拍特征。
鑫苑·盛世明珠项目便是“钉子户”之一，该项目源于维也娜酒店城市更新项目，位于香洲石花西路北侧、吉石路东侧，由鑫苑集团主导改造，曾是吉大板块寄予厚望的商业焕新之作。
按照最初规划，该项目将打造为集写字楼、公寓、酒店、商铺与公共配套于一体的综合性地标建筑，规划建设36层、总高约150米，规划户数612户。
奈何项目最终仅停留在了蓝图阶段。2019年鑫苑盛世明珠正式开工，却在基坑工程尚未完成时宣告停工，此后便彻底陷入沉寂状态，2021年被珠海列入闲置用地清单。
为了盘活该项目，政府多次将其推向公开拍卖，但市场反响不佳，历经一拍、二拍直至变卖，始终无人接盘。
2026年2月12日，该项目第三次拍卖，起拍价2.5亿元，但仍无法摆脱流拍困境。
同样还有珠华大厦地块，该项目地处香洲吉大商圈核心位置，享受着周边成熟的交通配套与流量红利。
2021年1月，珠海自然资管局公布了珠华大厦批前公示，项目拟启动更新改造，规划用途调整为住宅+商务+商业，建筑高度要求≤262米。截至目前，该地块上的建筑已处于荒废状态，仅用简易围挡圈合。
拍卖场上的冷淡体现得更淋漓尽致。
2023年11月，该地块首次在京东司法拍卖，起拍价4亿元，评估价5.63亿元，最后因案外人对拍卖财产提出异议，拍卖被法院撤回，未进入竞价阶段。
时隔不到两年，该地块再次出现在拍卖场，2025年3月以起拍价4亿元流拍；同年4月第二次挂牌，起拍价降至3.2亿元，无人报名；截至目前仍处于司法处置停滞状态。
事实上，项目流拍不仅源于标的本身存在的隐性成本与不可预估的风险，市场整体预期与实际感受同样具有决定性作用。
据珠海世联行数据，?2026年1月珠海办公市场未有可售办公土地供应与成交，全市总网签量0.67万平方米，环比下降58%，横琴深合区31套网签量位居全市首位，其中横琴万象世界18套，成为区域内的主力网签项目。
与此同时，全市办公库存量254万平方米，近12个月月均流速有所下滑，去化周期约105个月，较上月增加7.4个月。
这也意味着，在当前流速下想要完全去化以上库存，需要近九年时间。