关于进一步削减非特殊行业资质门槛的建议
在我国工商业行政审批范围和项目大为压缩和精简的今天，仍有一些不尽合理的非特殊行业从业门槛审批程序需要继续简化甚至取消。我国房地产市场尤其是广大城镇居民住宅商品化改革以来，物业管理和服务行业得到了飞速发展，从业企业和人数逐年增长，从业人员的素质也大为提高，其中不乏高学历、高资质、具有丰富经验的专业管理人才和技术骨干。物业管理和服务企业也在实力、规模、素质和效能方面取得了长足的进步。
随着城市建设的发展许多新建物业无论是单体建筑规模还是总体建设规模，出现了向大型化、集群化的变化，原有物业管理和服务企业随之要增加人员、扩充机构、提高服务质量和管理水平，这本是一个相辅相成的自然进步过程， 与其它商贸服务业企业的发展模式并无显著的不同，本不应视为特殊行业，而应当做一般行业对待。但是，由于改革初期规定的物业服务和管理企业资质划分是简单机械地以物业建筑规模为标准，既不够科学，也过于刻板，更不适宜于发展带来的变化，严重制约了物业管理和服务企业的发展进步和效率提高。
对物业管理和服务企业的监管是政府的职责，设定一些准入资质在一段时期也是必要的。但在监管的内容、监管的时段、监管的方式上需要深化改革。最近有的既有多年的物业管理公司反映，由于所接管的物业建筑体量超过了原来规定的上限，例如超过了五万平米，就要对这家企业进行资质升级，譬如由三级升二级，包括从业人员的数量，执专业资格证书的专业人员的数量和等级等等，均要重新核审，而且办复周期很长，要起码三、四个月以上，对企业的正常经营产生了不利影响，并且在短时间造成企业经营成本大幅增加。而对于企业来讲，资质的取得并不能与服务管理水平的高低直接挂钩，反而会增大运行难度，降低效率，最终转嫁到消费者的身上。另外，由于当前员工流动性较大，资质审批时点的人员状态并不稳定，甚至倒逼一些企业弄虚作假花钱收买资质证书以滥竽充数，造成审批流于形式。政府应该本着相信大多数企业会在市场固有的优胜劣汰机制下，在消费者的配合监督和互动中，或成长进步，或遭到淘汰，不必要在前置条件上设定过多的硬性限制，设定一些积极的指导性规范也应具有柔性和弹性。
为此，建议对属于一般行业的物业管理和服务企业不再搞资质升级的前置管理，转而加强运行过程中的监管。
关于土地市场一级开发应向社会资本开放的建议
房地产市场投资开发的整个链条中，土地一级市场的开发整备处于上游环节，是整个开发建设的基础，其重要性不言而喻。但是事关重大并不应该成为长期为国有房地产企业垄断经营的理由。土地一级开发与其它环节的投资开发在本质上是一致的，都是遵循效率优先的原则，因而应该引入充分竞争机制，非国有房地产或工程建筑类企业，在具有合法资质的大前提下，也应有平等的机会进入这一禁区。目前，在北京以外的一些省市已有所政变，但在北京这样的首善之区，却仍沿用着改革早期的章法行事，显然已经不合时宜，应该深化改革。
长期以来，土地一级开发都由国有房地产企业垄断经营，尤其是以本地的国有房地产企业为主，这在全社会参与房地产开发早期，由于存在实力、经验、资质有所不足的实际情况，政府出于对土地一级开发的质量有较高要求，把它委托当时资金实力相对较强的国有房地产企业，是可以理解的，甚至也是正确的选择，但在非国有房地产企业早已壮大起来的今天仍墨守陈规，就不再具有合理性了。业界普遍认为这当中更多的是地区，部门利益的一种独占，具有过于浓厚的行政干预色彩和明显的垄断倾向，对于同处于一个行业的非公有房地产开发企业也显失公平。另一方面垄断经营极有可能使开发效率偏低，成本增加最终导致土地上市价位大幅提高，传导到最终的房价必然是节节高。而引进竞争机制打破资本所有制限制，就可以使以上弊端有所改善，对房地产市场的宏观调控起到积极的正面的作用。为此，我建议在全国各地的房地产投资开发的土地一级市场开发中采用招拍挂的公平竞争机制。赋予非国有房地产企业承担总包或分包的全面平等权利。使土地一级开发市场在今后逐步做到公平和效率的统一，不再偏废畸形。
全 国 政 协 委 员
北 京 林 达 集 团 董 事 长
李 晓 林
2014年2月28日